ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ: как потопаешь, так и полопаешь (часть №1)

ЗНАКОМЬТЕСЬ — ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ

Имущественный вычет – это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.

Вычет позволяет сэкономить на налоге. Как это происходит? Из всех ваших доходов, которые облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, вычитаются расходы на приобретение или строительство жилья, и уже с остатка взимается НДФЛ.

Отсюда вытекает, что вычет не положен, если доходы:

– отсутствуют;

– облагаются по иной ставке (например, в отношении дивидендов применяется ставка 9%);

– не облагаются налогом (например, не имеет права на налоговый вычет неработающий пенсионер, не имеющий дополнительно каких-либо налогооблагаемых доходов, поскольку пенсии не облагаются НДФЛ²).

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не используется полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного использования.

Второй раз воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет нельзя. Так же, как и отказаться от ранее полученного вычета, чтобы получить новый³. Например, реализовав свое право на вычет при покупке комнаты, нельзя впоследствии, купив квартиру или дом, заявить к вычету расходы по новому приобретению.

РАЗБИРАЕМСЯ С РАСХОДАМИ

Что входит в расходы

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться расходы:

– на разработку проектно-сметной документации;

– на приобретение строительных и отделочных материалов;

– на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

– связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

– на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газо-снабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы:

– на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

– приобретение отделочных материалов;

– работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Расходы на достройку и отделку можно включить в сумму имущественного налогового вычета, только если в договоре, на основании которого приобретено жилье, указано, что приобретаются не завершенный строительством жилой дом, квартира, комнаты (права на квартиру, комнату) без отделки или доли в них.

То, что стоимость клея, краски, шпаклевки, обоев, плитки, паркета и других отделочных материалов входит в расходы на отделку квартиры, не вызывает сомнения. К ним же относятся и расходы на приобретение и установку межкомнатных дверей⁴.

А вот замена входной двери не увеличит имущественного налогового вычета. Как и затраты на новые окна, теплые полы и шумоизоляционные стены. Эти расходы, по мнению налоговой службы, являются затратами по улучшению жилища и не могут быть квалифицированы как расходы на отделку⁵, ведь квартиры и так обеспечены теплоснабжением и отоплением, в них установлены окна, а строительными нормами предусмотрена шумоизоляция стен.

Как разъяснило финансовое ведомство, нельзя включить в состав налогового вычета и расходы на приобретение сантехнического и иного оборудования (ванны, электроплиты и др.)⁶.

По каким расходам вычет не дадут

Нельзя получить имущественный налоговый вычет, если жилье оплачено за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет субсидий, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов. Исключения составляют субсидии, при получении которых налогоплательщик заплатил НДФЛ. Напомним, что, по мнению Минфина России, до внесения в статью 217 НК РФ изменений, которые вступили в силу с 1 января 2008 года⁷ и распространяются на правоотношения, возникшие с 2005 года⁸, бюджетные субсидии должны были облагаться НДФЛ⁹. При этом расходы, оплаченные за счет этих средств, могли включаться в сумму имущественного налогового вычета. Теперь же получить имущественный налоговый вычет можно только в части расходов, оплаченных за счет собственных средств налогоплательщика, то есть если стоимость квартиры превысила размер выделенной субсидии и налогоплательщик доплачивал разницу¹⁰.

Имущественный налоговый вычет не положен также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

По сделкам, совершенным до 2008 года, вычет не предоставлялся, только если налоговый орган в суде доказывал, что отношения между лицами повлияли на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

По мнению налоговой службы, сделки, совершенные в период после 1 января 2008 года, не дают права на имущественный налоговый вычет физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, независимо от условий и экономических результатов заключенной между ними сделки купли-продажи жилого объекта. А в отношении сделок, совершенных в период до 1 января 2008 года, налоговый орган вправе предоставить этим лицам вычет, если отношения между ними не оказали влияния на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей). Доказательствами такого влияния могут служить, например, совершение сделки по цене, существенно отклоняющейся от среднерыночной цены, или сохранение продавцом за собой права пользования жильем, являющимся предметом сделки¹².

КОГДА ПОРА ПОДАВАТЬ НА ВЫЧЕТ

Может пройти немало времени, прежде чем налогоплательщик получит право собственности на приобретенное или построенное жилье. А расходы уже оплачены. Когда он сможет начать экономить на налоге?

Если налогоплательщик приобретает права на квартиру (доли в ней) в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (соинвестирования), право на вычет возникает в момент получения акта о передаче квартиры, доли (долей) в них налогоплательщику. То есть дожидаться регистрации права собственности не нужно.

В случае строительства дома или приобретения жилья (в том числе не оконченного строительством жилого дома) на основе договора купли-продажи для вычета необходим документ, подтверждающий право собственности.

МАКСИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР

Общий размер имущественного вычета не может превышать 2 млн руб. Например, если расходы на приобретение жилья составили 3 млн руб., вычет может быть предоставлен в размере 2 млн руб. Если потрачено 1,5 млн руб., то размер вычета будет равен фактически произведенным расходам – 1,5 млн руб.

Изменения в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, увеличивающие максимальный размер вычета с 1 млн до 2 млн руб., вступили в силу с 1 января 2009 года, но они распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года¹³. Что это значит?

По мнению ФНС и Минфина России, налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере не более 2 млн руб., если право на вычет возникло с 1 января 2008 года¹⁴. То есть акт приема-передачи квартиры или свидетельство о праве собственности на жилье должны быть датированы 2008 годом и позднее. Если такие документы получены раньше, то максимальный размер вычета составит 1 млн руб. Причем не имеют значения ни дата оплаты стоимости жилья, ни дата заключения договора долевого участия или договора купли-продажи.

ПРОЦЕНТЫ ПО КРЕДИТАМ И ЗАЙМАМ

Какие проценты уменьшат доход…

Проценты по целевым кредитам и займам, направленным на приобретение и строительство жилья, включаются в сумму имущественного налогового вычета без ограничений.

Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета. Поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов¹⁵.

Причем принять к вычету можно и проценты по целевому кредиту, направленному на приобретение отделочных материалов и оплату работ, связанных с отделкой квартиры¹⁶. Правда, только в том случае, если такие расходы на приобретение отделочных материалов и отделку могут быть учтены в составе вычета, то есть если жилье передавалось налогоплательщику без отделки¹⁷.

А если целевой кредит (заем) был получен и на другие цели, например обустройство квартиры, покупку мебели или сантехники? Как рассчитать размер процентов, направленных на погашение части кредита, израсходованной непосредственно на приобретение квартиры? Минфин рекомендует определять его на основании соотношения суммы кредита, израсходованной на приобретение квартиры, и общей суммы кредита¹⁸.

Очень часто кредит берут «на двоих», то есть для получения кредита или займа необходим созаемщик. Право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам или кредитам имеет в этом случае только созаемщик – собственник квартиры, да и то при условии, что именно на него оформляются документы по оплате таких процентов¹⁹. Впрочем, это правило не относится к созаемщикам-супругам.